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    首單REITs產品次級年收益率僅6%房地產信托投資基金還是風口嗎?
    2017.06.27 954


    2014年5月份,中信證券推出國內首單REITs產品“中信啟航”,受到行業矚目。而今年6月份,中信證券發布《關于中信啟航專項資產管理計劃第四期(暨資產處置)收益分配公告》,公告顯示,此次收益分配方案分啟航優先和啟航次級兩種,“啟航優先”本次處置的本金、利息和超額收益合計38.05億元,投資人實際每10張(面值1000元)兌付本金、利息和超額收益1033.98元。

    值得注意的是,“啟航次級”此次處置的本金、利息和超額收益合計19.10億元,投資人實際每10張(面值1000元)兌付本金、利息和超額收益1179.32元。經計算,次級投資者3年的投資收益率僅為17.9%,平均不足6%。而根據“中信啟航”發行數據顯示,該產品發行總額為52.1億元,優先、次級分層比例分別為70.06%、29.94%,其中“啟航優先”的預期收益率為7%。

    上述收益分配公告發布后,惹來市場上一片質疑之聲。投資者表示,作為基礎資產的兩棟大樓,在北京的一棟位于CBD的核心區,在深圳的一棟可直通地鐵到香港,在京深地產走勢強勁的三年內,如此低的收益讓人難以理解。

    而對于信托業內而言,亦對次級份額收益如此之低表示不解。有信托經理質疑:“北京和深圳的優質物業受讓三年后變現,次級檔年化收益只有6%,是資產的原因還是管理人的原因?權益類REITs是否還有投資價值?”

    《證券日報》記者就此問題向資管業內人士求證,多位資管人士表示,一般來說,次級份額的收益率是比較高的,“年收益6%”的數據并不能代表REITs產品的真實收益水平?!霸擁椖磕壳笆找嫠捷^低,可能在評估等方面存在一定問題,預估底層資產升值水平應該在40%以上?!蹦辰咏擁椖康臉I務人員向記者表示,“簡單以一單產品的收益率來否定REITs產品并不可行,今后類似產品的收益情況還是令人期待的?!?

    事實上,在房地產信托高呼“轉型”的當下,REITs產品長期以來被寄予厚望。日前,中鐵信托副總經理陳赤在采訪中表示,房地產信托轉型的升級與創新主要模式之一,即是與證券公司合作開發以優質不動產為基礎資產的公募REITs,并希望外部環境能夠給予信托公司直接參與設立和發行Reits的機會。

    除市場關注外,近幾年的兩會議案上,亦頻頻出現“建議推動房地產投資信托基金立法”、“助力商業不動產資產證券化”等議案。目前,《房地產投資信托基金法》尚未真正出臺,REITs相關政策仍在推進過程中。并且,中國基金業協會也將推動REITs模式納入2017年協會中心任務之一,并對REITs相關稅收政策的問題也給予充分關注。

    華融信托研究員袁吉偉撰文指出,商業地產是較為優質的投資資產,根據國外REITs收益率分析,其收益率水平高于債券收益率,低于股票收益率,但是波動性較低,股息率在大部分時間都跑贏了美國10年國債收益率。在資產配置難度越來越大的背景下,REITs業務能夠為保險、社保資金等機構投資者提供安全、較理想的投資回報率。

    REITs業務具有幾個關鍵點:首先是要注重通過REITs撬動存量商業地產市場,加強存量商業地產資源的整合能力。其次是要有效把控基礎資產種類和區域位置,合意的REITs基礎資產主要包括寫字樓、零售類、商業綜合體等商業地產,并著重考慮一線城市。最后,開展REITs需要專業人才和整合好相關機構、資金資源。在探索REITs業務發展過程中,信托公司有必要加強商業地產專業人才的培養,建設專注商業地產業務發展的子公司,強化對REITs中介機構的聯系和互動,夯實REITs業務發展基礎。

    (來源:證券日報 閆晶瀅)

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